المشاريع السكنية الاستثمار غير الحكومي و دورها في معالجة الازمة السكنية في محافظة الديوانية
المشاريع السكنية الاستثمار غير الحكومي و دورها في معالجة الازمة السكنية في محافظة الديوانية بما يتناسب مع هيكل الطلب على الوحدات السكنية في المحافظة ( رؤيا و توصيات )
اعداد
اقتصادي : عدي عزيز علي
اقتصادي : حياة عبد الرزاق حسين
تعد مشكلة السكن من المشاكل المعقدة و المركبة كونها ذات إبعاد اقتصاديه و اجتماعية و جغرافية و تخطيطية و عمرانية و فنية ، و لكن يبقى البعد الاقتصادي ( كلفة البناء و سعر الارض ) من اكثر المشاكل التي تواجهها الجهات المعنية بحل مشكلة السكن ، الامر الذي يستدعي و ضع سياسة اسكانية عامة تستوعب مشاكل الواقع السكني و ترمي الى تقليص فجوة العجز السكني من خلال انشاء مجمعات سكنية تتصف بالكفاءة العمرانية و الوظيفية و تكون ذات تكلفة واطئة .
تعاني المحافظة نقصاً في عدد المساكن مع الزيادة في عدد السكان و عدد الشاغلين للمساكن الموجودة حالياً ، فضلا عن ارتفاع اسعار المساكن الذي يعود اساساً للزيادة في كلف البناء و بما لا يتلائم مع مستوى دخل الفرد في المحافظة .
تفترض الدراسة ضرورة تبني سياسة اسكانية ترمي الى تقليص فجوة العجز السكني من خلال انشاء مجمعات سكنية تتناسي مع الامكانات الشرائيةلمواطني المحافظة .
اولاً : البيانات التقديرية للعجز السكاني في محافظة الديوانية .
ان الهدف من هذه الفقرة بيان و تحديد اعداد السكان و الاسر وعدد المساكن و حجم العجز السكاني الخام و العجز السكاني الصافي و معدل الاشغال ، فبحسب تقرير (( خطة التنمية المكانية لمحافظة القادسية لغاية سنة 2020 )) الصادر عن وزارة التخطيط / دائرة التنمية الاقليمية و المحلية / قسم التخطيط المحلي / شعبة خطط الديوانية ، اعتبرت فيه سنة 2009 سنة اساس لاحتساب و قياس الحاجة الفعلية للوحدات السكنية حتى عام 2020 ، و قد قدر في هذا التقرير :
البيانات السكانية لمحافظة الديوانية من سنة 2009 لغاية 2020
|
البيانات المقدرة |
2009 |
2020 |
|
اجمالي عدد السكان |
1072742 |
1441001[1]* |
|
اجمالي عدد الاسر |
140141 |
188191[2] |
|
اجمالي عدد المساكن |
134236 |
|
|
العجز السكني الخام |
5027 |
|
|
العجز السكني الصافي |
30218** |
قدرت الحاجة بـ 85289 |
|
اجمالي العجز السكني |
35245 |
قدرت الحاجة بـ 100790 |
ثانيا : مصادر توفير الوحدات السكنية .
- مصادر منظمة :
- مشاريع الاستثمار الحكومي .
- مشاريع الاستثمار غير الحكومي .
- توزيع الاراضي السكنية
- مصادر غير منظمة :
- التجاوز على الاراضي الزراعية .
- العشوائيات .
- تقسيم الوحدات السكنية الى عدة وحدات .
ثالثاً : المشاكل التي تواجه توفير الوحدات السكنية في المحافظة .
- عدم توفر الاراضي الكافية و الصالحة لاقامة المشاريع السكنية .
- توفير خدمات البنى التحتية للمشاريع السكنية خارج التصميم الاساسي .
- ارتفاع كلف انتاج الوحدات السكنية لمشاريع الاستثمار الحكومي و غير الحكومي بسبب اتباع الطرق التقليدية في تنفيذ تلك المشاريع .
- عدم قدرة المواطنين المستهدفين الذي يشكلون النسبة الاعظم من حجم الطلب على الوحدات السكنية من ناحية الهيكل السعري المطروح لبيع الوحدات السكنية ضمن مشاريع الاستثمار غير الحكومي بسبب اعتبار محافظة الديوانية من المحافظات ذات الدخل المنخفض ( باعتبارها من المحافظات الاكثر فقراً قبل محافظة المثنى ) ضمن الاحصاءات الرسمية للحكومة علاوة على عدم وجود سوق ائتماني مصرفي لدعم مشتريات المواطنين من الوحدات السكنية يساهم به القطاع المصرفي بشكل فاعل بسبب تخلف القطاع المصرفي من ناحية الاليات والضوابط للعمل بشكل فاعل و هذا السوق رغم توفر الوفورات المالية و عدم استغلالها بهذا الشأن .
رابعا : الحلول فيما يتعلق بمشاريع الاستثمار غير الحكومي.
تكييف مشاريع الاستثمار غير الحكومي بحيث تقوم بانتاج وحدات سكنية ملائمة لتغطية الطلب ومستوى الاسعار التي تمكن المواطن من شراء وحدة سكنية عن طريق اعتماد البناء واطئ الكلفة ( البناء الجاهز ) على ان لا يتجاوز الحد الاعلى للكلف بـ (60000 دولار ) متضمناً خدمات البنى التحتية و بفترة سداد لا تقل عن ( 10 سنوات ) و بمقدم اولي لا يتجاوز ( 10% ) ، و يعتبر مشروع بسماية نموذجا لطريقة البناء و طريقة السداد .
خامسا ً : التوصيات .
- مفاتحة المستثمرين الذين باشروا بمشاريعهم بدراسة امكانية انشاء وحداتهم السكنية بالطرق الحديثة ( البناء الجاهز ) ليتمكنوا من السيطرة على اسعار البيع لوحداتهم السكنية باسعارتتلائم مع السوق المحلية و بما لا يقل عنتوفير ( 50%) من اعداد الوحدات لهذا النوع من الوحدات ضمن مشاريعهم ، خصوصاً كون مشاريعهم ضمن المراحل الاولى بما يسمح لهم بتنفيذ ذلك للمتبقي من اجزاء المشروع.
- قيام هيئة الاستثمار باعلان الفرص الاستثمارية السكنية مشروطة بتوفير المستثمر وحدات سكنية ضمن سقف سعري يتراوح بين (60000 الى 70000 دولار ) للوحدة السكنية شاملا خدمات البنى التحتية التي يتكون عدد افرادها بين ( 5 و 8 ) افراد ضمن نسبة ( 50 % ) من الوحدات السكنية التي سيوفرها ضمن مشروعه باستخدام الطرق منخفضة التكاليف ( البناء الجاهز ) .
- ان اعتماد طرق البناء الحديثة ( البناء الجاهز ) يوفر لمشاريع الاستثمار غير الحكومي الكلفة و الجهد و الزمن في انشاء هذه المشاريع بما يصب في صالح انهاء ازمة السكن في المحافظة ، و تعظيم التراكم الرأسمالي للمستثمرين لاقامة مشاريع جديدة .
- سهولة تسويق الوحدات السكنية لطالبيها من حيث السعر و فترات السداد نظراً لانخفاض كلفة انشاءها و الذي يمكن المستثمرين من توفير سياسة تسويقية ناجحة لمشاريعهم تخدم نجاح المشروع للمشتري و المستثمر على حد سواء .
نرفق لكم طياً العرض السعري و فترات السداد لمشروع ( بسماية السكني ) باعتباره نموذجاً جيدا للتسويق لمشاريع الاسكان الاستثماري غير الحكومي بما يتلائم مع السوق العقاري و امكانات المستثمرين في محافظتنا .
*قدر معدل النمو السنوي للسكان (3.08) سنوياً
** احتسب العجز الصافي بطرح العجز الخام من اجمالي العجز السكني
*** مصدر البيانات التقرير اعلاه ، صفحات متفرقة .
